こんにちは。
お元気ですか？
せき不動産です。
お部屋を借りる時、エアコンやガスコンロ・照明器具などが“残置物”（サービス品とも言います）である、ということがあります。
“残置物”とは何でしょうか？
また残置物の所有者は誰なのか？故障した場合の修繕負担は誰が負うのか？ についてご説明したいと思います。
残置物（サービス品）とは
例えば、前に入居していた借主が部屋にエアコンがついてないので貸主(大家さん)の許可を得て、自らの費用でエアコンを設置したとします。
その場合、退去時にはエアコンを外して退去しなければなりませんが（原状回復義務）、貸主の許可を得てエアコンをそのままお部屋に残して退去していくことがあります。
そのような前の借主が自らの費用で設置し残していった設備（この場合エアコン）を“残置物”といいます。
残置物の所有者は誰？
前の借主の申し出により貸主が承諾した時点で貸主の所有となります。
（無償譲渡されたことになります）
故障したときの修繕負担は貸主？借主？
貸主が所有者である以上、修繕義務は貸主にあります。
ただしほとんどの場合、
特約で残置物が故障した場合の修繕は借主負担になっています（修繕特約）。
または、新しい借主に無償譲渡という形がとられたりします。
修繕特約による借主負担の例外
特約による借主の修繕負担は有効とされてますが、これは小修繕について有効であるとされています。
例えば、10万円を超えるような高額な修繕は大修繕とみなされることが有り、（裁判上で争うと）修繕特約が否定される場合もあります（貸主に修繕負担有りとなります）。
まとめ
- 残置物とは？
前の入居者が自らの費用負担で設置した付帯設備 - 残置物の所有者は？
貸主（大家さん） - 故障した場合の修繕負担は？
修繕特約により借主の負担となるケースが多い - 修繕特約の例外
特約があっても高額の場合、貸主の修繕負担となる場合もある